Gastos de la hipoteca. ¿Los paga sólo el comprador?. Reclamación.
Muy buenas a tod@s!
Nuestro Compañero, Carlos de la Rosa, (carlos@guijarropique.com), aborda en este nuevo post legal, la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2.015, que abre un nuevo camino de reclamación a las entidades bancarias, en cuanto a los gastos formalizados en un crédito hipotecario y que normalmente siempre abonaba en exclusiva el comprador-prestatario. Nuestro Despacho, ya ha iniciado varias reclamaciones en este sentido. Si es tu caso, llámanos 91/013.34.69.
¿Se acabó el pagar los gastos por formalizar o cancelar una hipoteca?.
La Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo puede ser una luz en el túnel que supone constituir una hipoteca. La misma, recoge una amplia cantidad de puntos que son considerados como nulos (y por lo tanto como si no hubieran sido así estipulados), en los amplios y complejos contratos que los bancos hacen firmar a los consumidores que van a comprar vivienda y constituir hipoteca.
Se refiere en concreto a contratos relativos a las entidades Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) y Banco Popular Español, pero teniendo en cuenta la fuerza jurisprudencial que tiene nuestro más alto tribunal, serían extrapolables sus conclusiones a otras entidades bancarias que las estuvieran estipulando del mismo modo.
La Sentencia, de intenso y amplio contenido, hace referencia a la declaración de nulidad de varios puntos, entre ellos la clausula sobre límites a la variación del tipo de interés variable, así como los intereses de demora del crédito hipotecario.
Pero quizá el punto más relevante y que puede afectar de manera más directa a los bolsillos de las miles y miles de personas que firman una hipoteca, es la relativa al pago de los gastos notariales, registrales, tributarios y, en su caso, procesales del préstamo hipotecario.
El tenor literal de la clausula declarada nula
Estos precitados bancos introducían una estipulación genérica, que en resumen tenía el siguiente enunciado: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños…”
No sólo recogía, por tanto, la obligación del prestatario de correr con todos estos gastos, sino también, los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca, considerando que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.
En definitiva, que desde el inicio y constitución del préstamo, pasando por todas las anotaciones o modificaciones del mismo, y terminando con la cancelación del mismo, todo es un recorrido cuyos numerosos gastos deberían ser siempre abonados pro el prestatario.
Los fundamentos del Tribunal Supremo
Tras una ardua lucha, y tras ir pasando por los distintos órganos jurisdiccionales competentes: Primera Instancia, Audiencia Provincial de Madrid… Contestada por los numerosos recursos interpuestos por las entidades bancarias demandadas, finalmente todo llegó al Supremo.
Y el mismo, en resumidas cuentas, se basa en el siguiente fundamento jurídico para considerar nulas las clausulas relativas al abono de estos gastos:
La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputable, así como la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario deben considerarse clausulas nulas (…) Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación…”
Otro punto controvertido, es que estos bancos afirmaban que todos los problemas legales y actuaciones jurisdiccionales que deriven del supuesto incumplimiento por parte de los usuarios de los pagos dimanantes del préstamo (gastos de procurador y abogado, costas procesales…) debían ser a cuenta del prestatario.
Pues bien, siguiendo la línea de que no todo vale, el Supremo también arremete contra esta clausula que considera del mismo modo abusiva y afirma:
“En cuanto a los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista, hemos de advertir en primer lugar que los gastos del proceso están sometidos a una estricta regulación legal (…) las costas se impondrán al ejecutado cuando continúe adelante el despacho de ejecución; pero también podrán imponerse al ejecutante cuando se aprecie algún defecto procesal no subsanable o que no se haya subsanado en el plazo concedido al efecto ( art. 559.2 LEC ), o cuando se estime algún motivo de oposición respecto del fondo ( art. 561.2 LEC ); y cuando la estimación sea parcial, cada parte deberá hacer frente a las costas devengadas a su instancia. Por consiguiente, la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales no solo infringe normas procesales de orden público, lo que comportaría sin más su nulidad…”
Reclamar lo que es justo
El espíritu que emana de esta Sentencia es que en todas estas operaciones tiene un especial interés la parte prestamista, es decir, la propia entidad bancaria, puesto que la hipoteca les genera un derecho real ejecutable, por lo que la suya es una postura de actor beneficiado, y en tal sentido debe correr con los gastos que dimanen directamente de la operación de constitución de la hipoteca, puesto que son ellos los que tienen interés en que se eleve a público como forma de garantía.
Para ello, el Supremo se han basado en el Artículo 89.3 de la Ley de la Ley general de Consumidores y Usuarios, que atribuye la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho, tanto para la compraventa como para el préstamo dimanante de la misma.
El despacho profesional Guijarro Pique – Abogados, es punta de lanza en la reclamación judicial contra los bancos, de estas cantidades abonadas indebidamente por los usuarios, y es que ante entidades con tanta fuerza en nuestro sistema social y económico, llegar a los tribunales es la única vía, así como medida de presión, para conseguir recuperar a lo que uno tiene derecho.
Muchas gracias
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