La actual situación económica de nuestro país, ha contribuido al aumento del Alquiler, en detrimento de la habitual compra de vivienda habitual que era la costumbre más extendida hace unos años. Sin embargo, una opción muy interesante a tener en cuenta es el alquiler con opción a compra, que permiten al inquilino descontar la renta pagada por la vivienda, del precio final de la compra que se pacte.
Alquiler con Opción a Compra
Nuestro Tribunal Supremo, define la opción de compra como aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un determinado plazo, y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima inicial por el derecho a la opción a compra por parte del optante, aunque esta no es imprescindible, pero para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. El contrato de Alquiler con opción de compra puede ser principal, pero el supuesto habitual, es que el contrato de alquiler con opción de compra se incorpore a otro contrato distinto, siendo el caso típico el de la incorporación a un contrato de arrendamiento.
Este contrato aunque aceptado en nuestras leyes, carece de una regulación específica tanto en nuestro Código Civil como en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ello, la autonomía de las partes tiene un gran margen de aplicación y es esencial que queden debidamente plasmadas todas las condiciones del mismo, para que no haya sorpresas que puedan acarrearnos graves problemas.
Contrato de Alquiler con Opción a Compra
La jurisprudencia mayoritaria señala como elementos esenciales del Contrato de alquiler con opción a compra los siguientes:
Concesión al inquilino de decidir la realización de la compraventa.
Determinar el precio de la futura compraventa.
Concretar un plazo para el ejercicio de la opción. Es muy importante tener en cuenta que el plazo establecido para el ejercicio de la opción, es un plazo de caducidad, no es ilimitado o indefinido.
Para el ejercicio de la opción basta que, dentro del plazo pactado, el inquilino manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado manifestando su voluntad al propietario de la vivienda, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.
El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad (art. 14 Ley Hipotecaria) para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos, es decir, precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción.
Un derecho muy importante del que dispone el arrendatario, es decir, el inquilino de la vivienda, es el plasmado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En virtud de él, el inquilino tiene el derecho exclusivo de compra de dicha vivienda al precio estipulado, con la rebaja del porcentaje de alquiler que se haya pactado. Su finalidad es conceder prioridad al arrendatario, ante terceras personas, para la adquisición del inmueble arrendado. Por su parte, el propietario del inmueble tiene la obligación de mantener su oferta y no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa para el mismo o para un tercero, durante el periodo de tiempo convenido.
Derecho del Arrendatario ante un Alquiler con Opción a Compra
El arrendatario podrá ejercer el derecho de tanteo (derecho de adquirir la finca) en el plazo de 30 días naturales contados desde el día siguiente a la notificación fehaciente que le hiciera el arrendador de su decisión de vender la finca arrendada, el precio de venta y demás condiciones de la venta. Si el arrendador no hace la notificación al arrendatario, o si se omiten en la notificación condiciones esenciales de la venta o se vende la finca por un precio inferior al notificado, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la finca) durante los 30 días naturales siguientes a aquél en que el comprador de la finca le haya notificado las condiciones de la venta mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado donde conste la compraventa. No existirá este derecho, cuando el arrendador vende la finca arrendada juntamente con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio. Tampoco existe cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio. Cabe también la posibilidad de que el arrendatario renuncie expresamente en el contrato al derecho de adquisición preferente. En estos casos, el arrendador deberá notificar al arrendatario su intención de vender con una antelación mínima de 30 días a la fecha de firma del contrato de compraventa.
Este derecho también se establece en caso de encontrarnos ante un inmueble para uso distinto de vivienda habitual, tal y como se expresa en el artículo 31 Ley de Arrendamientos Urbanos.
Finalmente, en caso de ejercer el derecho de opción a compra, se extinguiría el contrato de alquiler con opción a compra, lo que conllevaría la devolución de la fianza. Para conseguir la adquisición del bien, y consumación del contrato, es necesario el pago del precio y la entrega del inmueble.
Muchas gracias.
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